Wir beraten Privatinvestoren, Unternehmer mit Immobilien-Beteiligungen und internationale Eigentümer mit deutschem Bestand — auf Deutsch, Englisch, Russisch und Italienisch.
Die Grundsatzfrage. In der Privatvermietung (§ 21 EStG) zahlen Sie Ihren persönlichen Steuersatz von bis zu 45 % — dafür ist der Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei. Die vermögensverwaltende GmbH kommt mit erweiterter Gewerbesteuerkürzung (§ 9 Nr. 1 GewStG) auf rund 15,8 % laufende Belastung, dafür bleibt der Verkauf steuerpflichtig. Sie lohnt sich typischerweise ab dem zweiten oder dritten Objekt — und wenn Mieten reinvestiert statt verbraucht werden.
Beim Verkauf privater Immobilien gilt die Zehn-Jahres-Frist (§ 23 EStG); bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren entfällt sie. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt regelmäßig als gewerblicher Grundstückshändler — mit Gewerbesteuer und Wegfall der Spekulationsfrist. Wer aktiv handelt, sollte das nicht im Privatvermögen tun.
Ab drei bis fünf Objekten oder bei generationenübergreifendem Aufbau lohnt sich fast immer eine Immobilien-Holding: Risiko-Isolation, steueroptimierter Verkauf einzelner Objekte per Share Deal (§ 8b KStG) und eine vorbereitete Übergabe. Entscheidend ist, dass die erweiterte Gewerbesteuerkürzung über Jahre sauber eingehalten wird.
Ausländische Eigentümer mit deutschem Bestand sind beschränkt steuerpflichtig (§ 49 EStG); die Doppelbesteuerung regelt das jeweilige Abkommen. Bei Schenkung und Erbschaft greifen Bewertungsabschläge (§ 13d ErbStG) und Freibeträge alle zehn Jahre. Wichtig: Vermietete Immobilien zählen regelmäßig zum Verwaltungsvermögen und sind vom Verschonungsabschlag (§§ 13a/13b ErbStG) ausgeschlossen — eine Begünstigung kommt nur in Sonderfällen in Betracht, und Gestaltung braucht Vorlauf.
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